Оформление права собственности

[Andrey]

Интересная информация для ПДКП-шников

Ответ1.png

Ответ2.png

[Volhov]

«С нынешнего года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым у девелопера появилась обязанность оплачивать налог за непроданные квартиры, как только будет оценена их кадастровая стоимость и эти сведения внесут в единый реестр. В данном случае налог будет рассчитываться как процент от кадастровой стоимости квартиры», – подчеркивает Алексей Гусев.

Кадастровая стоимость квартиры максимально приближена к ее рыночной цене. Впрочем, ставка налога невелика – всего 0,1% от стоимости объекта недвижимости. То есть за ту же 50-метровую квартиру придется заплатить один раз в год всего 5000 руб.

Итого: потери застройщика от каждой непроданной квартиры (не считая, разумеется, упущенной выгоды) можно оценить в среднем в 25-30 тыс. руб. в год. Для больших «трешек» площадью 70-80 кв. м – это примерно 45 тыс. руб. Ко всем этим цифрам нужно еще прибавлять 22 тыс. руб. госпошлины, которая, впрочем, платится разово. То есть всего получается: 50-70 тыс. в год на одну квартиру, в зависимости от ее размера.

Вроде бы, не самые значительные траты для крупной и даже средней компании. Однако если эту цифру умножать на общее число нереализованных в ЖК квартир, получаются весьма солидные суммы.

Не поэтому ли застройщик не спешит получать собственность на квартиры?

[Наталья 79]

Подскажите,а что с ПДКП будет ,если он уже просрочен?

[Павел]

Наталья 79, начальный этап прописан тут Оформление права собственности (Пост Павел #3186)
Направить Вашему продавцу предложение о заключении ОДКП заказным с уведомлением или в офис под входящий номер, как обсуждалось - лучше дважды (срок ответа - 1 месяц). Далее два варианта:
1. Вам ответят что не могут заключить ОДКП, т.к. продавец не оформил на себя еще квартиру
2. Они получать не будут Ваше предложение, но у Вас останется на руках уведомление об отправке с датами.
В любом случае этим шагом Вы выполните все что от Вас просит Гражданский кодекс в рамках Предварительного договора (п.6 ст.429 ГК РФ) чтобы договор суд не признал исполненным (согласно п4. ст.429 ГК РФ)

Далее на Ваше усмотрение:
1. идти в суд с иском о понуждении продавца заключить ОДКП (по п.5 ст.429 ГК РФ) и уже с ним можно смело идти регистрировать собственность при условии что у Вас на руках есть Акт приемки-передачи квартиры
2. идти в суд с иском о признании что ПДКП + акт приемки передачи квартир = ДКП
3. ждать и молиться что у застройщика в ближайшее время все устаканиться и он возобновит строительство, а по сданным домам начнет самостоятельно регистрировать право собственности на себя, с последующим подписанием с Вам ОДКП и далее собственности на Вас

[Andrey]

У меня в договоре прописаны сроки:

п2.2 Подписание ОДКП в течение 90 дней после регистрации собственности застройщиком.
п2.3 Ориентировочный срок оформления регистрации собственности застройщиком не позднее 30 июня 2018.
Вот и разберись как считать срок исполнения договора.

Фраза п.2.3 имеет двоякое толкование. С одной стороны - "ориентировочно", с другой категорическая фраза - "не позднее". Если только по ГК - 1 год после заключения.

[Наталья 79]

Спасибо!

[Andrey]

В любом случае этим шагом Вы выполните все что от Вас просит Гражданский кодекс в рамках Предварительного договора (п.6 ст.429 ГК РФ) чтобы договор суд не признал исполненным (согласно п4. ст.429 ГК РФ)

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2018 г. N 49

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

[Павел]

Andrey, по ПДКП нет идеального решения, т.к. одни суды трактуют "так", другие "сяк", а право у нас далеко не "прецедентное".

Отправлено спустя 1 минуту 34 секунды:

но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть

А теперь прочитайте внимательно в своем ПДКП "за что" Вы внесли деньги - там не "за имущество", а "гарантированный взнос по договору"

[Andrey]

Павел,
Хорошо. Я проштудировал ГК 429 с разъяснениями и все равно непонятно. Ну направлю я продавцу предложение заключить ОДКП. Что дальше происходит со сроками непонятно. Продлевается - да, но насколько?

И как посчитать срок, если в ПДКП указано

п2.2 Подписание ОДКП в течение 90 дней после регистрации собственности застройщиком.
п2.3 Ориентировочный срок оформления регистрации собственности застройщиком не позднее 30 июня 2018.

[Павел]

Т.е. тут опять на усмотрение суда - будет он трактовать "гарантийный взнос" по ПДКП как "предварительная оплата за имущество" и как следствие руководствоваться в принятии своего решения постановлением Верховного суда, которое Вы процитировали - ХЗ

да, но насколько?

я не судья, но скорее всего на срок указанный в п.5 ст 429 ГК РФ, где дается 6 месяцев на подачу иска о понуждении - за этот период можно как раз успеть дважды отправить предложение и прождать допустимый месяц на ответ (при условии что они его получили, если не получили, то есть отметка о невручении и предложение Вам вернется)

[Andrey]

ГК РФ Статья 425. Действие договора
3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Думаю, что в сочетании с условиями ПДКП

п2.2 Подписание ОДКП в течение 90 дней после регистрации собственности застройщиком.

действие ПДКП вообще не ограничено временными рамками

[Volhov]

действие ПДКП вообще не ограничено временными рамками

как так? ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

[Andrey]

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Определен.

Подписание ОДКП в течение 90 дней после регистрации собственности застройщиком.

Срок отсчитывается от наступления определенного в договоре момента (ст 425 ГК)

[Павел]

Не совсем так, т.к. для конкретно ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО типа договора есть

п 3. ст.429 ГК Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

и

ГК РФ Статья 190. Определение срока
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

[Andrey]

ГК РФ Статья 190. Определение срока
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

[Павел]

Andrey, оформление собственности застройщиком на себя не является событием, которое неизбежно наступит иначе уже давно все ПДКПшники были бы собственностью

[Volhov]

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если возникновение или прекращение прав и обязанностей по совершенной сделке ставится в зависимость от события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, то это событие определяет не срок, а условие

Отправлено спустя 1 минуту 50 секунд:
Статья 157. Сделки, совершенные под условием
1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

[Павел]

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

- Застройщик недобросовестно воспрепятствует заключению ДКП путем не оформления собственности на квартиру на себя - в принципе очевидно, т.к. по ДДУ собственность оформляется на ура, т.е. технически преград для этого нет.
- Невыгодно ли это застройщику - ХЗ - как доказать???

Отправлено спустя 1 минуту 32 секунды:
Так глядишь мы коллективным разумом и исковое составим - хрен придерутся

[Andrey]

- Невыгодно ли это застройщику - ХЗ - как доказать???

22 000 рубчиков!! А сколько таких ПДКП шников?

[Павел]

22 000 рубчиков!!

на фоне стоимости квартиры в несколько миллионов - это копейки, суд не примет

[Andrey]

Павел,

оформление собственности застройщиком на себя не является событием, которое неизбежно наступит

Застройщик так не считает и в п2.3 пишет срок этого события, хоть и ориентировочный, но с категоричным "не позднее".

[Volhov]

Это юристы должны знать, но как вариант - затягивание оформления собственности на себя без объективных причин - недобросовестное препятствие заключению ДКП. По крайней мере не-юристам это очевидно, а вот судам - вопрос.

на фоне стоимости квартиры в несколько миллионов - это копейки, суд не примет

а какая разница? Хоть 5 копеек. Вы́года: польза, полезность (в широком смысле); некая прибыль моральная или материальная (финансовая польза). Сумма ведь не привязана к слову "выгода"

[Павел]

Застройщик может считать как угодно, главное как посчитает суд.
Andrey, если на это опираться, то Ваш ПДКП договор можно уже считать исполненным, т.к. все обозначенные в нем сроки давно прошли, а Вы не направили предложение его исполнить, т.е. заключить ДКП, а застройщик тое не предложил заключить ДКП.

[Volhov]

и потом, сколько квартир в трех домах? около 1000? 22000х1000= 22 миллиона вообще-то

[Павел]

Если бы был коллективный иск от 3-х домов, то да - сумма внушительная. А т.к. это не возможно и максимум индивидуальные иски - всего 22 тыщ. ХЗ насколько это соизмеримо в глазах суда

Отправлено спустя 1 минуту 36 секунд:
Наверное стоило бы чем то более веским (чем 22 круб) подтверждать свою позицию в суде